Les charges locatives

Le propriétaire d'un bien proposé à la location peut demander au locataire de lui rembourser une partie des dépenses relatives à l'utilisation du logement ou de l'immeuble dont il avance le règlement. Ce sont les charges locatives, également appelées charges récupérables.

 La liste exhaustive des charges récupérables auprès du locataire est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Trois grandes catégories

Ces charges locatives peuvent être réparties en trois grandes catégories. Les dépenses correspondant aux services liés à l'usage du logement regroupent des postes comme les frais de fonctionnement de l'ascenseur, l'eau potable, l'éclairage de la cage d'escalier ou, le cas échéant, le chauffage collectif.

Le locataire doit également rembourser les taxes correspondant à des services dont il bénéficie : balayage, enlèvement des ordures ménagères...

Enfin, le bailleur peut aussi se faire rembourser les sommes engagées pour assurer l'entretien et les petites réparations des parties communes (nettoyage des parties communes, entretien des espaces verts...).

Lorsque qu'un gardien ou un concierge d'immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont récupérables à concurrence de 75 % de leur montant.

Ces dépenses ne sont exigibles qu'à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre de ces deux tâches.

Les conditions d'exigibilité

Les charges locatives peuvent être réclamées une fois par an. Le plus souvent, le contrat de location prévoit le versement d'une provision mensuelle ou trimestrielle. Le bailleur doit alors, au moins une fois par an, procéder à une régularisation pour ajuster les versements aux dépenses réelles.

Il doit, à cette occasion, respecter deux règles. Un mois avant cette régularisation, il doit adresser au(x) locataire(s) le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Par ailleurs, les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition des locataires pendant un mois à compter de l'envoi de ce décompte. Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, le(s) locataire(s) est (sont) en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur.

Si le montant des charges dépasse celui des provisions versées, le propriétaire réclame l'excédent et peut ajuster le montant des provisions de l'année à venir. A l'inverse, s'il lui est inférieur, le locataire est en droit d'exiger le remboursement immédiat du trop versé. Le non paiement des charges ou de la provision pour charges peut entraîner la résiliation du bail.

Dernière précision : tous ces principes ne s'appliquent que pour les logements loués nus et à titre de résidence principale. Pour les autres baux, seules les clauses du contrat de location font foi.